Blog

4 faktory, ktoré ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti

Zlé nastavenie predajnej ceny nehnuteľnosti, prináša so sebou v mnohých prípadoch rôzne nechcené následky. Cena je totiž prvé kritérium od čoho sa šudia pri kúpe nehnuteľnosti odrážajú.

Úprimne nechcel by som do nikoho nič ťažšie ako správne naceniť vlastnú nehnuteľnosť.

Pre každého majiteľa je jeho nehnuteľnosť svojím spôsobom jedinečná a je prirodzené, že si ju predávajúci váži neporovnateľne viac ako si ju bude vážiť budúci kupujúci.

Rovnako je aj pravdou, že v mnohých prípadoch si predávajúci mylne predstavujú rozrávkovú hodnotu svojej nehnuteľnosti a akékoľvek negatívne reakcie z inej strany odmietajú.

Čo má najväčší vplyv na predajnú cenu?

Pri nacenení nehnuteľnosti je potrebné zohľadniť množstvo faktorov s využitím porovnávacej medódy.

Základné všeobecné faktory:

stav

lokalita

aktuálna situácia na realitnom trhu

Negatívne faktory

poloha – pri bytoch je menší záujem o prízemie a najvyššie poschodie

nie je balkón (logia)

stav spoločných priestorov bytového domu

nižšia sociálna úroveň obyvateľov v bytovom dome alebo v blízkom okolí

orientácia – rušná komunikácia, rekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna a pod.

Ostatné faktory

právne vzťahy – ťarchy viažúce sa k existujúcej stavbe

inžinierské siete – ak nie sú vyhovujúce, môžu sa predražiť

nevyhovujúce dopravné spojenie

dostupnosť v zime

susedia

Psychologické faktory

nepresné a neobjektívne informácie „tvoj SUSED predal…“

Predávajúci často disponujú neobjektívnymi informáciami prostredníctvom tretích osôb, ako nepravdivé informácie o reálnej 

predajnej cene inej nehnuteľnosti. Napríklad „tvoj SUSED predal za toľko, tak TY musíš za viac!“ Pri správnom určovaní ceny sa 

nemôže pozerať na to, za koľko predal Váš sused rovnakú nehnuteľnosť dávno pred Vami. Dnes môže byť situácia na 

realitnom trhu úplne iná ako bola vtedy.

tendencia nastavenie vyššej ceny „… aby bolo z čoho SPÚŠŤAŤ“

Veľkou a pomerne častou chybou je realitnom trhu úplne iná ako bola vtedy.

Veľkou a pomerne častou chybou je neúmerné navýšenie ceny len preto, aby bolo z čoho kupujúcemu zľaviť. Ak cenu takýmto spôsobom predražíte, tak je možné, že vám na inzerát nikto nezavolá a Vy budete musieť časom aj tak cenu znížiť. 

Pre prospech dobrého predaja, takýto postup nemá zmysel.

Musíte mať na pamäti, že čím dlhšie je nehnuteľnosť na predaj, tak tým viac stráca na svojej atraktivite a dôvere. Ak nastavíte cenu vyššie od priemerných ponúk, treba počítať s dlhšou dobou predaja, čo sa môže v konečnom dôsledku preniesť do skutočnosti, že po dlhšej dobe môžete predať ešte lacnejšie ako na začiatku. Takže veľmi opatrne.

tendencia nastavenia vyššej ceny „… lebo sme na to TRAJA.“

Pri stanovení reálne predajnej ceny musíte zabudnúť na to, za koľko by ste chceli predať, lebo potrebujete za toľko predať. Kupujúci Vám nezaplatí len preto, že vás je viac vlastníkov, ani preto, aby ste si mohli kúpiť nový byt, prípadne splatiť svoje dlhy, alebo si odložiť na horšie časy, či na dôchodok.

V tomto prípade platí rovnaké riziko ako sme spomínali vyššie. Treba preto zvoliť opatrný postup, aby záujemcovia pri Vašom postupnom zlacňovaní nenadobudli pocit, že niečo nie je v poriadku.

citový vzťah k nehnuteľnosti, k susedom a k okoliu

Príliš silné citové puto môže pri objektívnom stanovení predajnej ceny viac uškodiť ako pomôcť.

Musíte sa odosobniť od vzťahu k Vašej nehnuteľnosti.

Musíte sa na svoju nehnuteľnosť pozrieť kritickejším pohľadom. Všimnite si nedostatky, ktoré má a ktoré ste až do teraz prehliadali. Napokon sa zamyslíte nad tým, koľko by ste boli ochotný za Vašu nehnuteľnosť v danom čase zaplatiť VY.

Úprimne!! Boli by ste naozaj ochotný zaplatiť za Vašu nehnuteľnosť toľko koľko práve teraz požadujete?

Správne určenie predajnej ceny nehnuteľnosti nie je jednoduchá záležitosť. Ignorovanie trhových podmienok môže znamenať dlhodobú nepredajnosť.

Oficiálne neexistuje žiadny spôsob, ktorý by presne určil predajnú cenu. V tejto chvíli by bolo pre vás najideálnejšie, ak by ste poznali niekoho, kto práve v tej istej dobe predal rovnakú nehnuteľnosť a v rovnakej lokalite ako je tá Vaša.

Ak by tomu tak bolo, tak by to bol pre Vás odrazový mostík k ďalším krokom, ale len v prípade, pokiaľ by ste konkrétnej osobe mohli dôverovať. Ľudia poväčšine neradi hovoria skutočnú pravdu za koľko predali svoju nehnuteľnosť.

Ak ale nikoho takého nepoznáte, alebo nemáte ku konkrétnej osobe hlbšiu dôveru, tak bude pre vás dôležité, aby ste poznali cenovú mapu podobných nehnuteľnosti, ktoré sa v danom čase a vo vašom regióne predávajú.

Ako pomôcka Vám veľmi dobre poslúži porovnávacia metóda, ktorá je založená na princípe porovnania cien viacerých nehnuteľností v rovnakom čase, ktoré sú vzhľadom na charakter nehnuteľnosti, ich technický stav a lokalitou porovnateľné, najlepšie rovnaké.

Ceny takýchto podobne ponúkaných nehnuteľnosti v inzerciách môžu byť pre Vás odrazovým mostíkom. Odporúčam porovnávať minimálne dve, či tri podobné nehnuteľnosti a najlepšie je porovnávať s tými lacnejšími.

Prečo?

Lebo Vaša nehnuteľnosť bude už čoskoro v rovnakej kategórii a budú približne na jednej úrovni.

Ide jednoducho o zaujímavosť a možnú predajnosť ponuky v danom momente.

A v neposlednom rade treba dodať, že ponuka je najzaujímavejšia vo chvíli, keď prichádza na trh a Vy predsa nechcete, aby sa práve Vaša ponuka zaradila medzi tie, ktoré sú už dávno „okukané“ a dlhodobo čakajú na zlacnenie.

Ďakujem za prečítanie môjho článku a prajem Vám krásny deň 🙂

Naše dalšie články:

Priznanie dani z nehnuteľnosti sa podáva do konca januára

Ak ste sa stali vlastníkom novej nehnuteľnosti v rozmedzí od 2.1.2020 do 1.1.2021 vrátane, tak máte povinnosť podať daňového priznania za daň z nehnuteľnosti a to do konca januára. Ak ste sa ale stali vlastníkom nehnuteľnosti až k dátumu 2.1.2021, tak túto povinnosť budete mať až v roku 2022. Ide o miestnu daň, ktorú upravuje

Čítať viac »

10 tipov na čo nezabudnúť na obhliadke nehnuteľnosti

Strávili by ste aj len 20 minút obhliadkou nehnuteľnosti, ktorá bude Vašim vysnívaným domovom na mnoho rokov? Niektorí kupujúci to robia a mnohí to neskôr ľutujú. Všímajte si detaily. Neponáhľajte sa. Chce to hlavne kľud. Aby sa nestalo, že si spomeniete na niečo, čo ste si nevšimli až po dlhej ceste autom domov.   1.

Čítať viac »

Prečo chce veľa ľudí pracovať v realitách a nakoniec zlyhajú?

Úspešnosť v realitnom podnikaní a to platí pre väčšinu obchodných odvetví rovnako, závisí hlavne od realistických očakávaní. Je potrebné uvedomiť si, že práca realitného makléra je o potrebe pripravenosti, schopnosti plánovať, mať potrebné vedomosti a znalosti trhu. Je to o prekonávaní prekážok, ktoré sa občas vyskytnú a ktoré je nutné prekonať aj pomocou potrebnej motivácie.

Čítať viac »