Blog

Ako postupovať pri určení ceny Vášho domu?

Jedným z najviac mučivých rozhodnutí pri predaji Vášho domu je cena, za ktorú by ste mohli Váš dom predať. Rôzne realitné kancelárie Vám budú navrhovať rôzne čísla.

Je dôležité vyhnúť sa dvom možným pochybeniam. Ak stanovíte cenu príliš vysoko, tak môžete mať s predajom problém. Ak príliš nízko, tak môžete v skutočnosti dostať oveľa menej, ako by ste pôvodne mohli.

Ako to teda vyriešiť k spokojnosti?

Ide o jedno z najväčších finančných rozhodnutí, ktoré predávajúci v živote podnikajú a v konečnom dôsledku správne nastavenie ceny v úvode predaja je ako malé umenie.

Je ale veľmi dôležité pochopiť, že každá nehnuteľnosť je najviac zaujímavá vo chvíli, keď prichádza do predaja. A práve to je ten moment, kedy sa rozhoduje o atraktivite Vašej nehnuteľnosti.

Nech Vám už iní hovoria čokoľvek, v konečnom dôsledku ste to len Vy, kto rozhodne o predaji Vášho domu, nie ľudia okolo Vás a ani žiadni realitní makléri.

Pravdou ale je, že ak chcete predať Váš dom naozaj „dobre“, tak rovnako „dobre“ musíte Váš dom na predaj aj pripraviť.

Nespoliehajte sa na ocenenia iných, dokonca ani na nacenenia realitných maklérov. Je veľmi lákavé spoliehať sa na cenu, ktorú Vám navrhnú, ale môže to však byť aj chyba. Ich názory na predajnú cenu sa môžu líšiť aj o 20%.

Ak realitný maklér nie je miestny obyvateľ, tak sa bude spoliehať na štatistiky predajov domov z realitných portálov, čo v konečnom dôsledku nemusí byť dobrý pohľad na rozdiely v cenách vo Vašom regióne vzhľadom na rôzne faktory, ktoré majú významný vplyv na reálnu predajnú cenu.

Naopak miestni realitní makléri môžu mať dobré miestne znalosti, ale mohli by navrhovať nereálne vysoké ocenenie, aby Vás jednoducho získali a tým by sa aj mohla umelo zvýšiť doba predaja.

Rozhodnite sa prijať a stotožniť svoj vlastný dvojfázový postup:
 

1. Rozhodnite sa určiť vlastný a najlepší odhad pravdepodobnej ceny Vášho domu.

Jediným riešením je stať sa expertom na ceny miestnych nehnuteľností, teda v akých cenách sa v danej dobe predávajú domy podobné tomu Vášmu, čo sa týka lokality a stavu. Ideálne je poznať niekoho kto predal, respektíve vedieť za koľko sa podobný dom v danej dobe aj reálne predal. To ale už nie je až také jednoduché 🙂 A ak aj niekoho takého poznáte musíte si byť na 100% istý, že mu môžete dôverovať, ľudia neradi hovoria za koľko predali svoju nehnuteľnosť, hlavne ak to bolo nižšie číslo.

Vy ale musíte vedieť, že kupujúci predpokladajú, že existuje priestor na vyjednávanie z požadovanej ceny, takže by ste na to mali byť pripravení.

Ak porovnávate zobrazované nehnuteľnosti na realitných portáloch s tou Vašou, tak vedzte, že tieto ponuky dostávajú návrhy od potencionálnych záujemcov o zníženie ceny o 5-10%.

 

2. Rozhodnite sa určiť predajnú stratégiu na základe vlastných faktorov, napríklad rýchlosť predaja.

V tejto oblasti by ste dostali veľmi zaujímavé informácie o možných stratégiách práve od regionálnych realitných maklérov. Väčšina zo skúsenejších obchodníkov majú skúsenosti čo lokálne funguje a mohlo by byť pre Vás zaujímavé poznať tieto informácie. Nemusíte ich ale prijať.

Významným faktorom je však to, ako rýchlo chcete predávať. Môže to byť z dôvodu Vášho odhodlania presťahovať sa niekde inde a nutnosti potreby financií na kúpu novej nehnuteľnosti.

Potom máte len dve možnosti:

1. Začať hneď s nižšou predajnou cenou, teda s cenou podobnou s najnižšími ponukami na trhu podobných nehnuteľnosti tej Vašej.

Týmto krokom sa snažíte pritiahnuť pozornosť možných záujemcov a zvíťaziť v boji s konkurenčnými ponukami. V prípade potreby rýchleho predaja dostanete takúto radu od väčšiny realitných maklérov s tvrdením, že nehnuteľnosť pravdepodobne osloví špekulatívnych záujemcov s platbou v hotovosti, vďaka čomu bude predaj pomerne rýchly.

V takomto prípade môžete ale využiť psychológiu realitného predaja. To znamená, že v prípade vážnejších záujemcov nie je nutné pristúpiť na prvú dohodu, ktorá sa Vám črtá. 

Pri dohadovaní v tejto fáze treba postupovať opatrne (nikdy neviete kto sa ešte môže ohlásiť a s akým veľkým záujmom), hlavne pokiaľ máte priestor na možnú dohodu aspoň pár týždňov. Nezabudnite, že žiadna ponuka pre Vás nie je právne záväzná, preto nemusíte prijať žiadnu z nich. Takáto alternatíva samozrejme funguje najlepšie na „horúcom trhu“, teda na trhu s množstvom záujemcov o podobné ponuky, preto treba byť opatrný a pravdivo zhodnotiť situáciu na trhu vo Vašom regióne.

Rovnako tu ale hrozí aj nebezpečenstvo, ktoré spočíva v tom, že o podobné nehnuteľnosti vo Vašej lokalite nemusí byť eminentný záujem a jednoducho sa ponuky nebudú hrnúť a Vy pokojne budete dostávať aj naďalej ponuky v nízkych číslach.

Takýto obchodný proces nie je u nás a v okolitých štátoch veľmi častý, zato je podobný postup obľúbený napríklad v Kanade.

2. Ak Vás čas netlačí, tak by ste sa nemali mať nepríjemný pocit predávania pod tlakom (ak máte časový priestor, tak nepredávajte za cenu, s ktorou nie ste spokojný, nikto Vás k tomu nemôže prinútiť).

Už sme spomínali, že kupujúci radi žiadajú o zníženie predajnej ceny o 5-10% z ponukovej ceny. Môžete sa na to vopred pripraviť a pokúsiť sa v začiatkoch cenu neznižovať. Tým otestujete trh a pomerne rýchlo zistíte aký je záujem o nehnuteľnosti vo Vašej lokalite a v akých reálnych cenách.

Aj v takomto prípade ale hrozí nebezpečenstvo. Ide o prístup trhu, čo znamená, že o Váš dom vo Vami požadovanej cene a lokalite nemusí byť extra veľkým záujem a trh jednoducho nechá Váš dom „odležať“.

Ľudia sa postupne môžu pýtať „Čo sa deje?“.

V tomto konkrétnom prípade Vám zostanú na výber len dve možnosti, ktoré sú závislé len a len od Vás.

Zníženie ponukovej ceny, čo už ale nemusí byť pre potencionálnych záujemcov až tak veľmi zaujímavé, nakoľko ponuka už nie je nová, ale je „okukaná“ a ľudia môžu ďalej vyčkávať na jej výraznejšie zlacnenie.

A druhou možnosťou, ktorú v takomto prípade odporúčam je dočasné stiahnutie ponuky z trhu a začať o niečo neskôr. Táto alternatíva je samozrejme vhodná v prípade ak máte dostatok času.

 Ďakujem za prečítanie môjho článku a prajem Vám krásny a pohodový deň 🙂

Naše dalšie články:

10 tipov na čo nezabudnúť na obhliadke nehnuteľnosti

Strávili by ste aj len 20 minút obhliadkou nehnuteľnosti, ktorá bude Vašim vysnívaným domovom na mnoho rokov? Niektorí kupujúci to robia a mnohí to neskôr ľutujú. Všímajte si detaily. Neponáhľajte sa. Chce to hlavne kľud. Aby sa nestalo, že si spomeniete na niečo, čo ste si nevšimli až po dlhej ceste autom domov.   1.

Čítať viac »

Prečo chce veľa ľudí pracovať v realitách a nakoniec zlyhajú?

Úspešnosť v realitnom podnikaní a to platí pre väčšinu obchodných odvetví rovnako, závisí hlavne od realistických očakávaní. Je potrebné uvedomiť si, že práca realitného makléra je o potrebe pripravenosti, schopnosti plánovať, mať potrebné vedomosti a znalosti trhu. Je to o prekonávaní prekážok, ktoré sa občas vyskytnú a ktoré je nutné prekonať aj pomocou potrebnej motivácie.

Čítať viac »

5 tipov ako nájsť vhodného realitného makléra

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je pre každého vzrušujúcim zážitkom. Celý proces je vylepšený dobrým realitným maklérom, ktorý pozná výhody danej lokality a aktuálny pohyb na trhu.   Ale pri takom veľkom počte realitných maklérov, z ktorých si dnes môžete vyberať, môže byť nájdenie toho najlepšieho väčšou výzvou, ako ste očakávali. Spolupráca so špičkovým maklérom, ktorý

Čítať viac »